Liechtenstein, eine Gesellschaft von Erben…

… zumindest, wenn man den Immobilienmarkt betrachtet. Ein wesentlicher Teil der in Liechtenstein vorhandenen Immobilien geht auf erbrechtlichem Weg (also nach dem Ableben des vormaligen Eigentümers) oder als Erbvorbezug (also noch zu Lebzeiten des vormaligen Eigentümers, aber auf Anrechnung ans künftige ‘Erbguthaben’ des Empfängers) auf die nächste Generation über.

Gleichzeitig stellt “die Immobilie”, z.B. das grosszügige Grundstück, welches die Eltern ihrerseits geerbt und dann mit einem Einfamilienhaus überbaut haben, heutige Wohnbedürfnisse aber kaum mehr erfüllt, aufgrund des zumeist hohen Bodenwerts den wirtschaftlich bedeutsamsten Posten im Rahmen einer Erbschaft war. Wenn es zwischen den Erben zu Uneinigkeiten kommt, so ist häufig dieser eine Vermögensposten

Möglicherweise existieren neben der einen Immobilie zu der eine hohe emotionale Bindung (Stichwort Elternhaus) besteht noch weitere Liegenschaften, welche die Vorgängergenerationen ebenfalls durch diverse Erbschaften oder durch umsichtiges Wirtschaften erlangt haben. Auch hierbei handelt es sich in vielen Fällen um Millionenwerte, sofern es sich bspw. um bebaubare Grundstücke handelt.

Unabhängig davon, ob mehrere Immobilien vorhanden sind oder lediglich eine Liegenschaft besteht, ist davon auszugehen, dass diesem Objekt im Erbfall grosses ‘Gewicht’ zukommen wird:

1. Liechtensteinische Immobilien sind wertvoll, weil Boden hierzulande knapp ist und in den vergangenen Jahrzehnten eine drastische Preissteigerung stattgefunden hat.
2. Für viele Personen die eine geerbte Liegenschaft oder ein vererbter Bauplatz die einzige Möglichkeit, den Traum von den eigenen vier Wänden mit einer tragbaren finanziellen Belastung zu verwirklichen.
3. In Liechtenstein besteht in der Regel eine starke emotionale Verbundenheit mit dem Grundeigentum, bspw. weil sich die Vorgängergeneration den Bodenerwerb teilweise noch “vom Mund abgespart” hat.
4. Typischerweise soll Grundeigentum in irgendeiner Weise in der Familie bleiben, was aber nicht immer möglich ist, wenn im Gegenzug hohe Ausgleichszahlungen an weichende Erben oder Erbenstämme zu leisten sind.
5. Immobilien, die der Erblasser noch zu seinen Lebzeiten als Erbvorbezug z.B. an ein Kind weitergibt, sind im Erbfall zum dann aktuellen Marktwert anzurechnen und auszugleichen, was den Erbvorbezüger mitunter in arge finanzielle Bedrängnis bringen kann, weil er nicht damit gerechnet hat.

Allein schon diese fünf Punkte zeigen auf, dass die Weitergabe einer Immobilie sorgfältig bedacht und vorbereitet werden sollte. Mit dem blossen “Überschreiben” der Immobilie auf die nächste Generation ist es in den seltensten Fällen getan, soll sich die gut gemeinte “Starthilfe” bei Eintritt des Erbfalls nicht zum finanziellen Bumerang werden. Vielmehr sind neben einem Kauf- oder Schenkungsvertrag auch Begleitmassnahmen in Form eines Testaments und/oder Pflichtteilsverzichts oder einer klaren Anrechnungsregelung für den Erbfall zu begleiten, die ihrerseits mit den Pflichtteilsansprüchen der übrigen Erben zusammenspielen muss. Falls der vormalige Eigentümer seinerseits die Immobilie noch bewohnen oder nutzen möchte, ist darüber nachzudenken, ob ein Wohn- oder Nutzniessungsrecht sinnvoll sein könnte.

Erben mehrere Personen zusammen eine Immobilie, z.B. im Verhältnis ihrer Erbquoten, stellt sich häufig die Frage, ob und inwiefern diese Eigentümergemeinschaft sinnvoll fortgesetzt werden kann und soll.

Mitunter haben die neuen Eigentümer nämlich ganz unterschiedliche Präferenzen: Stellen Sie sich drei Erben vor, von denen einer seit langem im Ausland lebt (“Am liebsten hätte ich noch einen schönen Batzen. Am besten stossen wir die Immobilie baldmöglichst ab.”), einer in Liechtenstein lebt und die Immobilie in der einen oder anderen Form selbst nutzten möchte (“Ich habe bislang immer zur Miete gewohnt. Jetzt möchte ich endlich etwas Eigenes.”) und der Dritte bereits ein Haus besitzt, aber nichts gegen eine weitere Immobilie hat (“Ich kann mir kein besseres Investment vorstellen. Warum sollten wir gerade jetzt verkaufen?”).

Was könnte hier – rechtlich gesehen – der kleinste gemeinsame Nenner sein? Mutmasslich ein gemeinsames Bauprojekt, welches dazu führt, dass auf dem geerbten Grundstück mehrere Stockwerkeigentumseinheiten, also Wohnungen, entstehen. Jeder Eigentümer kann dann mit seinen Stockwerkeigentumseinheiten verfahren, wie es ihm am besten entspricht: Verkauf an einen Dritten, selbst bewohnen oder halten und vermieten.

Findet sich auch hierzu keine Einigkeit oder ist die Realisierung eines Bauprojekts z.B. aus finanziellen Gründen nicht denkbar, wird zumeist nur der gemeinsame Verkauf bleiben. Im Miteigentum “gefangen” bleibt niemand, weil die Aufhebung des Miteigentums – damit auch der Verkauf der Liegenschaft – gerichtlich erzwungen werden kann. In gewissen Fällen, nämlich wenn das Grundstück dies zulässt, kann das Gericht auch eine Realteilung (wertgleiche Aufteilung des Grundstücks unter den Eigentümern) anordnen.