Wer seinen Traum von den eigenen vier Wänden verwirklichen oder ein Immobilienprojekt als Kapitalanlage realisieren will, nimmt in der Regel ein Hypothekardarlehen bei seinem Finanzinstitut auf. Die Finanzierung einer Immobilie für eine Erbengemeinschaft kann eine komplexe Angelegenheit sein, die spezifische Herausforderungen mit sich bringt. Erfahrene Fachleute helfen, die jeweils praxistaugliche Lösung zu finden und erstellen für Sie ein Finanzierungskonzept. In diesem Fachbeitrag möchten wir Ihnen einen Überblick über die allgemeinen Finanzierungskriterien in Liechtenstein sowie spezifische Finanzierungsmöglichkeiten für Immobilienerben geben.
1. Teil: Die Finanzierungskriterien für Immobilienfinanzierungen
Welche Voraussetzungen müssen Kreditnehmer erfüllen?
Die wenigsten Immobilienerben können die Kosten für die Verwirklichung ihres Immobilienprojekts bar bezahlen. Sie sind folglich angewiesen, bei einem Finanzinstitut eine Hypothek aufzunehmen – also einen Kredit zur Finanzierung der Immobilie. Das Finanzinstitut prüft dazu ihre Zahlungsfähigkeit.
Die Gewährung einer Hypothek hängt dabei von drei Aspekten ab: Wie steht es um Eigenkapital, Kreditwürdigkeit und Tragbarkeit?
Je mehr Eigenkapital, desto besser für die Finanzierung
Eigenkapital ist bei der Baufinanzierung ein Muss und ein wichtiger Sicherheitsfaktor. Was heisst das in der Praxis? Will ein junges Paar eine Wohnimmobilie im Wert von 1 Million über einen Immobilienkredit finanzieren, muss es 200’000 Schweizer Franken an Eigenkapital aufbringen. Also 20 Prozent des Wertes der Immobilie. Wenn sie selbst in ihre Wohnimmobilie einziehen, finanziert die Bank dies bis zu 80 Prozent.
Sieht das Paar die Immobilie als Kapitalanlage und will sie vermieten, dann liegt der mögliche Finanzierungsrahmen bei maximal 75 Prozent. Der Anteil an Eigenkapital steigt auf 250’000 Schweizer Franken. Bei dieser Rechnung ist zusätzlich Vorsicht geboten: Es kann nämlich sein, dass das kreditgebende Finanzinstitut den Wert der Immobilie niedriger einschätzt – Kaufpreis oder Baukosten sind am Schluss höher – den Unterschied muss dann der Kreditnehmer selbst finanzieren, es braucht dann also entsprechend mehr Eigenkapital.
Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto besser. Mit dem Sicherheitspuffer lassen sich Risiken vernünftig kalkulieren, die finanzielle Belastung ist geringer, Haus oder Wohnung sind schneller abbezahlt. 66.67 Prozent des Fremdkapitals laufen über eine sogenannte erste Hypothek. Der Rest der Fremdfinanzierung bis 80 Prozent läuft über eine zweite Hypothek, die innerhalb von 15 Jahren zurückgezahlt werden muss. Dabei hat die Amortisation der Hypothekarschuld der zweiten Hypothek (mindestens) linear zu erfolgen. Es gilt jedoch zu beachten, dass die jährliche Mindestamortisation 1 % des Gesamtkreditvolumens betragen muss (regulatorische Vorgabe gem. FMA-Mitteilung 2023/1).
Was als Eigenkapital zählt
Das Eigenkapital ist der Anker der Immobilienfinanzierung. Was dazu zählt? Alle finanziellen Mittel, die innerhalb weniger Tage oder Wochen verfügbar sind. Etwa Guthaben auf Sparkonten, Tagesgeldkonten und Festgeldkonten, Wertpapiere und Fondsanteile. Wer Eltern oder Grosseltern hat, die das Eigenkapital durch Erbvorbezug oder Schenkung aufbessern, ist in einer guten Position. Ebenso, wer zinslose und nicht rückzahlbare Darlehen von Bekannten, Freunden oder Familienmitgliedern bekommt. Werden unbelastete Bauländer in die Finanzierung miteingebracht, werden diese ebenfalls dem Eigenkapital zugerechnet.
Unter gewissen Voraussetzungen werden in Liechtenstein auf Landesebene zinslose Darlehen gewährt. Die zinslosen Darlehen der Wohnbauförderung (Wohnbauförderungsgesetz, WBFG) zählen jedoch nicht zum Eigen- sondern zum Fremdkapital. Die Hypothek beim Finanzinstitut reduziert sich entsprechend um die Höhe der WBF-Darlehen.
Kreditwürdig mit guter Zahlungsmoral
Das Kriterium «Eigenkapital» ist eine hohe Hürde bei der Finanzierung einer Immobilie. Viele Menschen können dies oft erst nach vielen Berufsjahren überwinden. Wo jedoch genügend Eigenkapital vorhanden ist, lässt sich eine Wohnimmobilie selbst mit niedrigeren Einkommen finanzieren. Dazu checkt das Finanzinstitut die «Kreditwürdigkeit», genauer gesagt die Zahlungsmoral des potenziellen Kreditnehmers.
Es geht darum, sicherzustellen, dass der Kreditnehmer die Hypothek, die Zinsen und Gebühren fristgerecht (zurück)bezahlt. Finanzinstitute besorgen sich dazu Informationen: Ein Betreibungsauszug etwa gibt Auskunft über aktuelle oder vergangene Schulden. Anhand einer Selbstauskunft legt der Kreditnehmer seine Kreditgeschichte gegenüber dem Finanzinstitut offen. Die Gewährung einer Immobilienfinanzierung ist nur bei einer positiven Kreditwürdigkeitsprüfung möglich.
Tragbar bei 37 Prozent netto
Als dritte Hürde gilt es nun noch herauszufinden, ob er oder sie sich die Wohnimmobilie langfristig leisten kann. Stichwort «Tragbarkeit». Wenn Zinsen, Amortisationen und Unterhaltskosten zusammen nicht mehr als 37 Prozent des Nettoeinkommens ausmachen, gilt die Hypothek als tragbar. Hier geht es um die Gewissheit, dass der potenzielle Bauherr oder Immobilienbesitzer die Finanzierung der Immobilie plus die Nebenkosten für Wasser, Heizung, Strom, Versicherung sowie die Bildung von Rückstellungen auch in Zukunft verkraftet.
Finanzinstitute legen bei der Berechnung unterschiedlich strenge Massstäbe an. Manche rechnen zum Beispiel hohe Boni nicht voll zum Einkommen. Andere denken auch an einen Stellenwechsel und hinterfragen, ob der Kreditnehmer bei einem anderen Arbeitgeber gleich viel verdient. Berechnet wird die Tragbarkeit nicht mit dem aktuellen Hypothekarzins, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz von mindestens 4.5 Prozent plus 0.8 Prozent des Immobilienwertes für Nebenkosten und Rückstellungen.
Ein Rechenbeispiel: Nehmen wir an, der Kaufpreis für eine Eigentumswohnung liegt bei 1.2 Millionen Schweizer Franken, und die Hypothek beträgt 960’000 Franken. 800’000 Franken deckt die erste Hypothek ab, 160’000 die zweite. Insgesamt sind pro Jahr dann 63’500 Franken fällig (43’200 Franken an Hypothekarzinsen, 9’600 für Nebenkosten, 10’700 Amortisationskosten für die zweite Hypothek). Der Kreditnehmer muss also pro Jahr mindestens 172’000 Franken netto verdienen.
2.Teil: Finanzierungsmöglichkeiten für Immobilienerben
Gemeinschaftliche Finanzierung
Eine Möglichkeit für die Immobilienerben ist die Aufnahme einer gemeinschaftlichen Finanzierung. Hierbei haften alle Erben gemeinsam und solidarisch für die Finanzierung und tragen gemeinschaftlich die Rückzahlungen. Eine gemeinschaftliche Finanzierung wird in der Praxis oftmals dann in Erwägung gezogen, wenn keine Einigung bezüglich Übernahme oder Aufteilung der Immobilie bzw. des Nachlasses erzielt werden kann. Eine weiterer Anwendungsfall ist, wenn die Immobilienerben ein Immobilienprojekt gemeinsam realisieren möchten, die finanziellen Möglichkeiten der einzelnen Immobilienerben in Form von Eigenkapital und Einkommen, zumindest zum Realisierungszeitpunkt des Immobilienprojekts, stark voneinander abweichen. Die Realisierung des Immobilienprojekts ist demnach nur möglich, wenn die finanziell Stärkeren den finanziell Schwächeren aushelfen.
Doch diese Finanzierungsmöglichkeit kann einige Nachteile nach sich ziehen. Wenn einer der Kreditnehmer seinen finanziellen Verpflichtungen nicht nachkommt, müssen andere einspringen. Ebenfalls ist zwingend für das Eintreten eines Todesfalls vorzusorgen – denn, wenn ein Immobilienerbe vorverstirbt, treten dessen Erben in seine Position ein oder stellen entsprechende finanzielle Forderungen gegenüber den verbleibenden Immobilienerben. Die Erfahrung zeigt, dass bei gemeinschaftlichen Finanzierungen hohes Konfliktpotenzial besteht und das Risiko einer Aufhebungsklage der Miteigentumsanteile und Zwangsversteigerung steigt.
Begründung von Stockwerkeigentum
Eine alternative Möglichkeit besteht darin, die Eigentumsverhältnisse umzuwandeln und eine Miteigentümergemeinschaft zu bilden. Das Grundstück steht sodann im Miteigentum aller Stockwerkeigentümer. In diesem Fall können die einzelnen Miteigentümer individuelle Finanzierungen für ihren Anteil an der Immobilie aufnehmen.
Zudem können Miteigentumsanteile an der Immobilie an einen Mitbesitzer oder einen Dritten verkauft werden. Dadurch können Mittel freigesetzt werden, um die Finanzierung zu erleichtern bzw. zu ermöglichen.
Gründung einer Immobiliengesellschaft oder -Holding
Die kostspieligste und beratungsintensivste Möglichkeit ist, die Immobilie in einer juristischen Person (z.B. Stiftung, Anstalt) einzubringen. In der Praxis kommt diese Alternative nur für eine kleine Zielgruppe in Frage. Im Vordergrund stehen beispielsweise der Vermögensschutz (Asset Protection), die Vermögensnachfolgeplanung, die Absicherung der Familie, das Zusammenhalten des Familienvermögens oder die Verfolgung von wohltätigen Zielen. Doch auch bei dieser Variante gibt es einige Stolpersteine, die von Fachleuten in jedem Einzelfall individuell zu prüfen sind.
Fazit
Die Finanzierung einer Immobilie für Immobilienerben erfordert spezifisches Fachwissen und eine gründliche Analyse der individuellen Situation. Es ist ratsam, professionelle Beratung von Anwälten, Finanzberatern, Immobilienspezialisten und Architekten einzuholen, um die bestmögliche Lösung für Ihre Immobilienerbengemeinschaft zu finden. Mit einem umfassenden Verständnis der Finanzierungskriterien und den verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten können Immobilienerben mit weiterer Unterstützung von Experten fundierte Entscheidungen treffen und ihre Immobilienziele erreichen.
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