Das Erben einer Immobilie ist nicht nur ein Zeichen von Vertrauen und Wertschätzung seitens des Erblassers, es bringt auch eine Reihe von Fragen und Entscheidungen mit sich. Was genau bedeutet es, eine Immobilie zu erben? Was kann oder sollte man damit machen? Wie geht man vor, wenn man das volle Potenzial der Immobilie ausschöpfen möchte? Die folgenden drei Schritte, die in diesem Ratgeber erläutert werden, stellen eine solide Vorgehensweise dar, um Verwirrung in der Erbengemeinschaft zu vermeiden und Klarheit zu schaffen: (1) Liegenschaft schätzen lassen, (2) Potenzial der Liegenschaft ermitteln, (3) 2-3 Szenarien bilden und als Erbengemeinschaft abwägen.
1. Liegenschaft schätzen lassen
Von einem Immobilienbewerter lässt sich die Liegenschaft im aktuellen Marktwert einschätzen. Wichtig dabei ist, dass sich alle Personen in der Erbengemeinschaft auf einen Schätzer einigen können und mit dem Ergebnis auch einverstanden sind. Nicht selten werden mehrere Schätzer von einzelnen Personen hinzugezogen, was meist zu mehr Verwirrung als für Klarheit sorgt. Dieser erste Schritt legt die Basis für die darauf aufbauenden weiteren Schritte wie Potenzialanalyse, Auslegung in 2-3 Szenarien und schliesslich Einigung auf eine der beschriebenen Szenarien.
2. Potenzial der Liegenschaft ermitteln
Die Lösung kann oft schon in einer gründlichen Vorabrecherche liegen. Bei einem bereits bestehenden Bau oder einem unbebauten Grundstück ist es unerlässlich, zunächst den baurechtlichen Rahmen zu verstehen. Dieser gibt Aufschluss darüber, was auf dem Grundstück möglich ist und welches Potential es birgt. Eine hilfreiche Webseite in diesem Zusammenhang ist https://oereb.llv.li.
Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Potentialanalyse:
- Geben Sie auf der Website oben die Adresse der Immobilie in das Suchfeld oben links ein, so dass das Grundstück angezeigt und rot hinterlegt wird.
- Im linken Menü sehen Sie die zugeordnete Grundstücksnummer und die Grösse des Grundstücks.
- Klicken Sie im Menü links auf den Abwärtspfeil bei «Nutzungsplanung (Zonenplan Grundnutzung)». Die Karte zeigt nun die verschiedenen Bauzonen in unterschiedlichen Farben. Hier können Sie erkennen, welcher Nutzung das Grundstück zugeordnet ist, z.B. Gewerbe-/Dienstleistungszone GD1.
- Direkt darunter, bei «Rechtsvorschriften», klicken Sie auf «Anhang/Reglemente zur Bauordnung, 7a». Ein neues Fenster oder Tab öffnet sich mit dem entsprechenden Dokument. Auf Seite 4 finden Sie eine Tabelle zu «Gebäude- und Nutzungsmasse».
- In dieser Tabelle suchen Sie die Ihrem Grundstück zugeordnete Bauzone, z.B. GD1, und schauen in der Spalte «Max. Ausnützungsziffer (AZ)». Im Beispiel wäre das 0.85.
- Multiplizieren Sie nun die Grundstücksfläche (z.B. 813m2) mit der AZ von 0.85. Das ergibt gerundet eine Bruttogeschossfläche (BGF) von 691m2.
- Die BGF gibt an, wie viel Fläche (ohne Außenwände) maximal auf dem Grundstück bebaut werden kann. Im vorliegenden Beispiel könnte der Wohnanteil bis zu 100% betragen.
- Es lohnt sich jedoch zu beachten, dass baurechtliche Vorgaben nicht der einzige limitierende Faktor bei der Bebauung eines Grundstücks sind. Elemente wie Gebäudeabstände, Gebäudehöhe, Parkplatzanzahl und Erschliessung spielen ebenfalls eine wichtige Rolle.
3. Szenarien / Optionen besprechen und als Gruppe entscheiden
Wenn Sie diese Erkenntnisse in der Hand haben, sind Sie in der Lage, innerhalb einer Erbengemeinschaft besser zu kommunizieren und Entscheidungen zu treffen. Es gibt zahlreiche Lösungsansätze, um das Grundstück sinnvoll zu nutzen. Beispielsweise können die Erben entscheiden, das Grundstück zu bebauen, zu entwickeln und je nach Interesse eine Wohnung für sich zu behalten, Anteile zu verkaufen oder den Verkaufserlös aufzuteilen. Wichtig bleibt weiterhin, alle Erben mitzunehmen sowie klar und offen zu kommunizieren. Die weiteren Schritte können wie folgt aussehen:
- Protokollierung der Entscheidungsfindung einer der Optionen / Szenarien inkl. Unterschrift der einzelnen Erben
- Prüfung der finanziellen Möglichkeiten der einzelnen Erben durch die Hausbank, sofern dies für die Projektumsetzung notwendig ist
- Machbarkeit des Projektes bei einem Architekten z.B. im Rahmen einer Vorstudie abklären (Dabei wird der baurechtliche Rahmen abgesteckt und die Baukosten grob geschätzt.)
- Für die Themen Verkauf und Vermietung einen lokalen Immobilien-Makler hinzuziehen, damit die Marktpreise passend geschätzt werden können
- Lancierung des Projekts, sofern das anfänglich gewählte Szenario noch attraktiv ist
Abschliessend sei betont, dass ein Gespräch mit einem Architekten bei baurechtlichen Fragen oder zur Konkretisierung von Möglichkeiten immer empfehlenswert ist. Ein Architekt kann nicht nur den Bestand gut einschätzen, sondern auch durch verschiedene Szenarien die Handlungsmöglichkeiten klar aufzeigen.
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